Banki nie chcą oferować „odwróconej hipoteki”. Wkroczy państwo?

 Banki nie kwapią się do oferowania odwróconego kredytu hipotecznego. Stąd pomysł, że rolę banku może przejąć … gmina. Ta koncepcja ma jednak słabości.

Kiedy w 2014 roku uchwalano ustawę o odwróconym
kredycie hipotecznym, chyba nikt nie przypuszczał, że jej znaczenie będzie de
facto zerowe. Od tamtej pory minęło dwanaście lat, a żaden bank nadal nie
skusił się na oferowanie „odwróconej hipoteki”. Tymczasem seniorów przybywa, a
wielu z nich skarży się na niskie świadczenia z ZUS. Dlatego pojawił się pomysł,
aby gmina przejmowała lokum seniora w zamian za dodatek do emerytury. Eksperci
portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się tej koncepcji, która ma jednak pewne
słabości.

Pomysł na pomoc seniorom już w Sejmie

Pomysł pomocy seniorom poprzez wykup ich mieszkań
pojawił się w poselskim projekcie ustawy o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych
przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy numer 1318).

Wspomniany projekt
posłów Lewicy wzbudził większe zainteresowanie w kontekście planowanej
likwidacji bonifikat przy wykupie mieszkań komunalnych. Temat zakupu lokali od
osób starszych jest mniej medialny.

Jak piszą pomysłodawcy: „projekt wprowadza
specjalną ochronę dla osób starszych. Definiuje osobę starszą na gruncie ustawy
o osobach
starszych i pozwala gminie wykupić od niej mieszkanie z jednoczesnym zawarciem
umowy najmu na czas nieoznaczony w tym samym lokalu. Senior nadal mieszka u siebie,
ale otrzymuje wypłatę ceny mieszkania, jednorazowo lub w maksymalnie
240 miesięcznych ratach”.

Jak
widać, zakładany model przypomina bardziej sposób funkcjonowania wciąż
nieuregulowanej odpowiednio, komercyjnej renty dożywotniej. Zasady odwróconego
kredytu hipotecznego przewidują bowiem przeniesienie własności mieszkania
dopiero po śmierci seniora (pod warunkiem braku spłaty zadłużenia przez
spadkobierców). 

Przyjmijmy jednak, że seniorzy nie będą mieli
problemu z dobrowolnym przeniesieniem własności lokum jeszcze za ich życia,
gdyż traktują gminę jako partnera godnego zaufania. Projekt wskazuje, że w
przypadku porozumienia osoby starszej oraz gminy, prawo najmu mieszkania
(włączonego do gminnego zasobu), nie przeszłoby później na osoby bliskie. Zakup
mieszkania od seniora po spełnieniu dodatkowych warunków mógłby zostać
dofinansowany z Funduszu Dopłat BGK (nawet w 50%). 

Rozproszone komunalne „M” to problem

Pomysłodawcy nowego mechanizmu zakładają, że to
rozwiązanie zapobiegnie wyłudzeniom mieszkań seniorów przez nieuczciwe osoby, a
także poprawi strukturę zasobu mieszkaniowego gmin. Jak mówią eksperci portalu RynekPierwotny.pl ten drugi argument wydaje się nieco dyskusyjny. Dla
gminy najlepszym rozwiązaniem jest bowiem koncentracja jej zasobu lokalowego w
mniejszej liczbie budynków. Posiadanie mocno rozproszonych mieszkań (np. 1 – 2
na cały budynek), z punktu widzenia gminnych urzędników oznacza konieczność
comiesięcznych rozliczeń z dodatkowymi wspólnotami mieszkaniowymi i
zaangażowania w problemy tychże wspólnot.

Osoby bezpośrednio zarządzające gminnymi
mieszkaniami preferują skupienie zasobu w kilku lub kilkunastu miejscach (bez
pojedynczych lokali w różnych budynkach), gdyż taka sytuacja ułatwia chociażby działania
związane z awariami lub remontami. Oczywiście, można założyć, że po śmierci
seniorów gminy sprzedawałyby niektóre przejęte mieszkania w celu optymalizacji
zasobu mieszkaniowego pod względem metrażu i rozmieszczenia. Uzyskane w ten
sposób środki powinny jednak służyć do finansowania inwestycji mieszkaniowych.   

Poselski pomysł dla miast, a co dla wsi?

Co ważne, analizowany projekt ustawy sugeruje, iż
możliwy wykup od seniora będzie dotyczył jedynie lokali mieszkalnych. Raczej
trudno się dziwić, ponieważ domy jednorodzinne gorzej nadają się do realizacji typowych
zadań mieszkaniowych gminy. Tutaj nasuwa się jednak pytanie związane z
poniższym kartogramem. Potwierdza on, że w niektórych szybko wyludniających i
starzejących się powiatach, lokale stanowią mniej niż 20% używanego zasobu
mieszkaniowego, a domy – ponad 80%.

Rodzi się zatem pytanie, jaką ofertę mieszkaniową
państwo ma dla seniorów z takich słabo zurbanizowanych obszarów, gdzie zmiany
demograficzne są najszybsze, gminy mają bardzo niewiele własnych mieszkań, a
typowe lokum seniora to dom z lat 60. – 80. (nierzadko posiadający budynek
gospodarczy i pole uprawne na tej samej działce). To obszary najbardziej
problematyczne pod względem polityki senioralnej.

Może warto kopiować model japoński?

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają
uwagę, że w kontekście polityki senioralnej warto spoglądać między innymi na
rozwiązania stosowane w Japonii. To państwo w różny, choć nie zawsze
wystarczający sposób próbuje radzić sobie z problemem coraz starszej populacji
oraz pustostanów. Jedno z rozwiązań stosowanych w Kraju Kwitnącej Wiśni zakłada
dobrowolną przeprowadzkę bardziej samodzielnych seniorów mieszkających w okolicy
do jednego większego domu jednorodzinnego, gdzie znajdują się oni pod regularną
i dyskretną opieką.

Pomysł z Japonii to być może ciekawa podpowiedź
dotycząca przyszłych polskich problemów opiekuńczych na obszarach słabo
zurbanizowanych. Taka koncepcja wymagałaby jednak doprecyzowania i prawnej
regulacji (np. w zakresie podstaw prawnych zamieszkania seniorów i ponoszenia
przez nich kosztów).

Źródło: